Összehasonlításom célja, hogy releváns információval lássam a tervezőirodákat, akik az építtető első frontvonalas ügyfelei.
Építtetői oldalról gyakran felmerülő kérdés, amelynek megválaszolására vannak tankönyvi formulák, de itt most a saját kivitelezői tapasztalatomat írom le.
Beszerzési gyakorlatom alapján összegyűjtöttem azokat a szempontokat, amelyek segítséget nyújtanak a kérdés megválaszolásában.
Három fő kategóriára osztanám az egyes „tender” típusokat:
- generál kivitelező megbízása a teljes projektre, rögzített átalányáras szerződéssel,
- szakvállalkozók megbízása a főbb szakági munkákra, együttműködésben egy nagyobb csomagra kiválasztott generál kivitelezővel,
- többvállalkozós forma a főbb szakági munkákra.
A „munkacsomagok” előnyeit és hátrányait az alábbiakban foglalom össze:
- Előnyök
- teljeskörű felelősség és kockázat a generál kivitelezőnél
- ár garancia (a Vis Maior esetét leszámítva)
- idő garancia
- minőségi garancia
- organizációs, anyagbeszerzési, biztonsági és egészségvédelmi feladatok egy kézben és szervezetten
- kevesebb menedzsment munka a megbízó oldaláról
- garancia felelősségi köre tiszta
- Hátrányok
- építtetői módosítások okozhatnak pótmunkát és határidő módosítást
- magasabb az építési költség
- kevesebb kontroll az átfutási idő felett
- nincs direkt kontrol a szakalvállalkozók felett
- problémás a beavatkozás egy nem megfelelő alvállalkozó esetén (pl.: nem kielégítő a biztonság)
- bármilyen építtetői szállítási hiba mentesítheti a generál kivitelezőt a felelősség alól
- Előnyök
- a legtöbb felelősség a generál vállalkozónál
- az építési ár remélhetőleg alacsonyabb, mint az 1-es verzióban
- generál kivitelező felel mindenért, kivéve azokért a munkákért, amelyeket nem az ő alvállalkozója végez
- a kivitelezés hamarabb elindulhat a generál kivitelezővel, és ezzel párhuzamosan mennek a szakági ártárgyalások
- az ár és az átfutási idő garantált azután, hogy minden vállalkozóval sikerült megállapodni
- kevesebb menedzsment munka a megbízó oldaláról
- garancia felelősségi köre tiszta
- Hátrányok
- a kivitelezés megkezdésekor nincs ár garancia, mert a szakvállalkozói tenderek még folyamatban vannak
- a szakvállalkozói tenderek „csúszása” a határidő módosításával járhat
- limitált kontrol és beavatkozási lehetőség az átfutási időbe
- nincs direkt utasítási lehetőség a szakalvállalkozóhoz és beszállítókhoz, miután kiválasztásra került és a generál „szárnyai” alatt megkezdik munkájukat
- problémás a beavatkozás egy nem megfelelő alvállalkozó esetén (pl.: ha nem kielégítő a biztonság)
- bármilyen építtetői szállítási hiba mentesítheti a generál kivitelezőt a felelősség alól
- több menedzsment munka az építtető oldalán
- Előnyök
- a kivitelezési munka megkezdhető, mielőtt a teljes tervdokumentáció rendelkezésre állna (Design & Build)
- alacsonyabb ár, mivel nincs generál fedezet
- könnyebb a beavatkozás, ha „csúszás” van bármelyik folyamatban
- közvetlen minőség, idő és költség kontrol minden munkacsomagra tekintettel
- Hátrányok
- az ár és a határidő nem garantált a projekt indításakor
- nincs egy felelős, tekintettel a minőségre | a generál hiánya miatt
- a szakvállalkozói szerződések együttesen sem nyújtják ugyan azt a biztonsági szintet, mint amit egy generál vállalkozói szerződés adna
- több menedzsment munka az építtető részéről: több ember, magasabb és több költség
- garancia kérdésköre problémás, nehezen megállapítható a felelősség a komplexitás miatt
Azt, hogy egy adott beruházásra melyik a legalkalmasabb, fontos megvizsgálni annak nagyságát, a piac aktuális helyzetét, az árakat, a várható elmozdulást, az építtetői határidőket, valamint a tervszállítási ütemezést.
Természetesen éles határ nincs a felsorolt eljárások között és az átjárhatóság is bevett gyakorlat, pl.: a 2. és 3. párhuzamosan indítható, ahol elsőként a generál kivitelező kerül kiválasztásra és a piac alakulásának megfelelően futnak a szakvállalkozói tenderek.
Összegzés
Ha tervezőként nem mozogsz otthonosan a témában és a tervezői megbízásodnál a megbízód részéről felmerül a kérdés, javaslom, hogy keress egy olyan partnert, aki segítséget tud nyújtani számodra. Ha szeretnél támogatást kérni ehhez, vagy úgy általában a költségvetés készítéshez, akkor vedd fel velem a kapcsolatot.